'계산'에 해당되는 글 5건

분양의모든것



분양권양도세 세율과 계산방법(2018년도)



분양권양도시 세율 제대로 파악해서

손해보는 일 없도록 해야겠죠



이번에는

양도세 중과, 1주택 양도세면제 등

세부적인 것 보다는


가장 기본적인 양도세율과 계산법에 대해서 알아봅시다





일단 분양권양도세는

세율이 크게 세단계로 구분되어 있는데요,



1년미만은 양도차익의 50%이며,

1년이상~2년미만은 40%,

2년 이상은 기본세율로

금액에 따라 누진세율을 적용받습니다.


대부분 기타 부동산도 2년이상 보유해야 세금을 적게 낼 수 있습니다.




2년이상일때

누진세율 개념이란


위 표를 참고하여

양도차익이 

- 500만원이라면 6%가 세율이며,

- 1500만원이라면 1200만원은 6%, 300만원은 15%

이런식으로 계산하시면 됩니다.



더 간단히 계산할려면

1500만원 × 15% - 108만원(누진공제) 하면

같은 값이 나오게 됩니다.


누진공제는 계산을 편하게 하기 위해 표로 만들어놓은 것입니다.




위 세율표에 더해서

2018년 1월1일부터 적용되는 내용이 있는데요,

청약조정대상지역에서 분양권 양도시에는

보유시기별 계산이 아닌

50% 단일세율이 적용되게 됩니다.





양도세 계산방법은 위와 같으며,


양도가액은 분양권 판매시 받는금액,

취득가액은 분양권 최초 계약금액

필요경비는 부동산 중계수수료등 입증가능한 경비가 되겠습니다.



기본공제는 연간 인당 250만을 양도차익에서 빼면 됩니다.







그렇다면 직접 계산해볼까요

처음 분양가가 3억원,

1년 내 또는 청약조정대상지역에서

3.1억에 양도하고, 부동산수수료가 100만원 일때


3억1천 - 3억 - 100만원 = 900만원이 양도차익

900만원 - 기본공제250만원 = 650만원이

과세표준이 되며,


650만원 × 50% = 325만원이 양도세가 되겠습니다.





간단하죠^^



이상 분양권 양도소득세율과 계산방법에 대해서 알아봤습니다.







0 0

분양의모든것




수익형부동산 수익률계산법



오늘은 간단한 내용인데요

수익형 부동산 수익률 계산해봅시다

차근차근 해보면 매우 간단한 내용이에요





수익형부동산은

오피스텔, 상가, 호텔등등

실거주목적으로 구입하는 아파트 외에는 거의다 해당될것 같네요



일단 초간단 계산식 한번 봅시다


원리는 순수입금 나누기 총투자금액입니다


월세 50만원, 매입가가 5천만원이라면

500,000 × 12 = 6,000,000원


6,000,000 / 50,000,000 × 100 = 12

즉 연수익 12%가 됩니다






그런데 실제 상황에서 보증금이나 대출이 없기가 힘들겠죠

먼저 보증금이 있다고 가정해 보면 



보증금 1000에 월 50만원,

매입가가 5천만원 이라면


500,000 × 12 = 6,000,000

50,000,000 - 10,000,000 = 40,000,000


6,000,000 / 40,000,000 × 100 = 15

즉 15%가 되네요





그러면

보증금, 대출이 다 있을 경우


보증금 1000만원, 월 50만원,

매입가 5000만원, 대출 1000만원, 연이자 6%일때


(500,000 × 12) + (10,000,000 × 0.06) = 6,600,000

50,000,000 - 10,000,000 - 10,000,000 = 30,000,000


6,600,000 / 30,000,000 × 100 = 22

연수익 22%입니다





위 계산은

어디까지나 실 투자금 기준으로 계산을 하니까

대출이 많거나, 보증금이 많으면 수익률이 높아지네요



지금까지 수익형부동산 수익률 계산법에 대해서 알아봤습니다






0 0

분류없음

신DTI 장래소득계산이 가능한 것인가요?



네 이번에는 신DTI에 대해서알아봅시다

최근 정부 가계부채대책에 신DTI에 관한 내용이 있는데요,

일단

2018년부터 시행하며,

기존 DTI규제지역만 시행합니다



DTI규제지역이 아니면 아무상관 없네요

기존 주택담보대출이 없다면 아무상관 없습니다.






그럼 DTI는 뭐고 신DTI는 또 뭘까요??







먼저 DTI는

현재 받으려는 주택담보대출의 원리금 상환액과 다른 대출의 이자상환액을 고려해서 계산합니다


자세한 계산법은

예전에 DSR계산하기 로 올렸던 글 참고하세요

http://nunno.net/274






신DTI는 기존 DTI계산방식에서

기존 주택담보대출까지 계산에 포함한다는게 가장 큰 차이점 입니다.



그러니까 기존 DTI는

신규 주택담보대출과 기타대출 이자만 고려했다면


신DTI는

신규 주택담보대출, 기존 주택담보대출, 기타대출 이자를 계산에 포함하는 방법입니다



그러므로 기존에 주택담보대출이 있다면

앞으로는 새로 주택담보대출 받기가 어렵거나 한도가 줄어들게 됩니다




참고로 DSR은

모든 대출의 원리금, 이자 상환액을 고려하므로

가장 강력한 대출규제가 됩니다.








예전 글에서 가져온 것인데요,

신DTI는 위 지역만 해당됩니다.


다른 지방도 포함한도고 예고했었으나

지방까지 포함하는것은 적어도 아직 아니네요









신DTI의 다른 내용은

현재소득만 고려하는 DTI와 달리

미래의 소득까지 고려해서 계산한다는 것인데요


어떻게 미래소득을

객관적으로 계산해서 반영한다는 것인지 이해불가입니다


청년대출을 완화한다는 내용인것 같기도 한데


여러분은 미래에 얼마를 버실껀가요??

저 앞으로 일년에 10억이상 벌 자신있습니다

대출 많이 해주세요^^




0 0

분양의모든것

전월세전환율 계산해보자




이번에는 전월세전환율 계산해봅시다



전월세전환율은

전세보증금을 월세로 전환할때 적용하는 비율인데요



쉽게말해

전월세전환율이 올라간다 = 월세부담이 높아진다

내려간댜 = 월세부담이 낮아진다

이렇게 생각하면 되겠습니다.




그러면

전월세전환율 계산해봅시다








예를들어

전세 2억인데

보증금5000에 월80 으로 전환했다면?


(800,000×100) ÷ (200,000,000-50,000,000) *12

하면 6.4%가 됩니다





이상 전월세전환율 계산이었습니다





0 0

분양의모든것

DSR이란? DTI, LTV도 알아봅시다. 계산방법




요즘 DSR이 말이 많이 나오네요

가계부채대책 일환으로 도입예정이라고 합니다



담보대출외 기타대출은 이자만 계산하는

DTI와는 달리



DSR은 기타대출의 원금과 이자를 계산하는 방식입니다.

총체적상환능력비율, 총부채원리금상환비율이라고도 합니다.






자 그럼 DSR, DTI, LTV 에

대해서 한번 알아봅시다







DTI, DSR 두개가 비슷한데

가장 큰 특징은

기타대출에서

DTI는 이자만 고려하지만,

DSR은 원리금을 고려한다는 것입니다.



보통 DTI는 60%적용되는데,

기타대출의 원금과 이자까지 감안하면

그 비율이 엄청나게 올라가 버리게 되죠






이해하기 쉽게

간단히 계산한번 해봅시다







이런식으로 DTI는

기타 대출을 이자만 계산하는 것이고,







DSR은 기타대출의 원금과 이자까지 고려하여 계산하게 됩니다.


dti가 60%에 맞춰졌다면

dsr은 대략 `150%정도 될 것이라고 하네요






마지막으로

주택담보대출에 많이 등장하는

LTV는?



이상 DSR, DTI, LTV에 대해서 알아봤습니다



0 0

1
블로그 이미지

상무한국아델리움 분양사무실 1833-5450

추운오리