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분양권양도세 세율과 계산방법(2018년도)



분양권양도시 세율 제대로 파악해서

손해보는 일 없도록 해야겠죠



이번에는

양도세 중과, 1주택 양도세면제 등

세부적인 것 보다는


가장 기본적인 양도세율과 계산법에 대해서 알아봅시다





일단 분양권양도세는

세율이 크게 세단계로 구분되어 있는데요,



1년미만은 양도차익의 50%이며,

1년이상~2년미만은 40%,

2년 이상은 기본세율로

금액에 따라 누진세율을 적용받습니다.


대부분 기타 부동산도 2년이상 보유해야 세금을 적게 낼 수 있습니다.




2년이상일때

누진세율 개념이란


위 표를 참고하여

양도차익이 

- 500만원이라면 6%가 세율이며,

- 1500만원이라면 1200만원은 6%, 300만원은 15%

이런식으로 계산하시면 됩니다.



더 간단히 계산할려면

1500만원 × 15% - 108만원(누진공제) 하면

같은 값이 나오게 됩니다.


누진공제는 계산을 편하게 하기 위해 표로 만들어놓은 것입니다.




위 세율표에 더해서

2018년 1월1일부터 적용되는 내용이 있는데요,

청약조정대상지역에서 분양권 양도시에는

보유시기별 계산이 아닌

50% 단일세율이 적용되게 됩니다.





양도세 계산방법은 위와 같으며,


양도가액은 분양권 판매시 받는금액,

취득가액은 분양권 최초 계약금액

필요경비는 부동산 중계수수료등 입증가능한 경비가 되겠습니다.



기본공제는 연간 인당 250만을 양도차익에서 빼면 됩니다.







그렇다면 직접 계산해볼까요

처음 분양가가 3억원,

1년 내 또는 청약조정대상지역에서

3.1억에 양도하고, 부동산수수료가 100만원 일때


3억1천 - 3억 - 100만원 = 900만원이 양도차익

900만원 - 기본공제250만원 = 650만원이

과세표준이 되며,


650만원 × 50% = 325만원이 양도세가 되겠습니다.





간단하죠^^



이상 분양권 양도소득세율과 계산방법에 대해서 알아봤습니다.







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수익형부동산 수익률계산법



오늘은 간단한 내용인데요

수익형 부동산 수익률 계산해봅시다

차근차근 해보면 매우 간단한 내용이에요





수익형부동산은

오피스텔, 상가, 호텔등등

실거주목적으로 구입하는 아파트 외에는 거의다 해당될것 같네요



일단 초간단 계산식 한번 봅시다


원리는 순수입금 나누기 총투자금액입니다


월세 50만원, 매입가가 5천만원이라면

500,000 × 12 = 6,000,000원


6,000,000 / 50,000,000 × 100 = 12

즉 연수익 12%가 됩니다






그런데 실제 상황에서 보증금이나 대출이 없기가 힘들겠죠

먼저 보증금이 있다고 가정해 보면 



보증금 1000에 월 50만원,

매입가가 5천만원 이라면


500,000 × 12 = 6,000,000

50,000,000 - 10,000,000 = 40,000,000


6,000,000 / 40,000,000 × 100 = 15

즉 15%가 되네요





그러면

보증금, 대출이 다 있을 경우


보증금 1000만원, 월 50만원,

매입가 5000만원, 대출 1000만원, 연이자 6%일때


(500,000 × 12) + (10,000,000 × 0.06) = 6,600,000

50,000,000 - 10,000,000 - 10,000,000 = 30,000,000


6,600,000 / 30,000,000 × 100 = 22

연수익 22%입니다





위 계산은

어디까지나 실 투자금 기준으로 계산을 하니까

대출이 많거나, 보증금이 많으면 수익률이 높아지네요



지금까지 수익형부동산 수익률 계산법에 대해서 알아봤습니다






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