2026년 공동주택 공시가격이 전년 대비 평균 18%가량 상승하면서 서울 아파트 보유자들의 세금 걱정이 커지고 있어요. 특히 강남권과 마용성(마포·용산·성동) 등 인기 지역은 상승폭이 더 크게 나타났어요.
이 글에서는 공시가격 상승이 재산세와 종합부동산세에 어떤 영향을 미치는지, 실제로 세금이 얼마나 오르는지 계산해 드리고, 합법적인 절세 방법도 함께 알려드려요.
2026년 공시가격 상승 현황
전국 평균과 서울 상승률 비교
국토교통부가 발표한 2026년 공동주택 공시가격 변동률은 전국 평균 약 18%예요. 지역별로 차이가 있어 서울은 평균보다 높은 약 20~25% 상승한 단지도 많아요. 강남구·서초구·송파구 등 고가 아파트 밀집 지역은 공시가격이 단순 가격 상승에 더해 현실화율 조정도 반영돼 상승폭이 더 컸어요. 반면 지방 일부 지역은 오히려 공시가격이 하락한 경우도 있어요.
공시가격 현실화율이란?
공시가격은 시세(실거래가)와 동일하지 않아요. 시세 대비 공시가격의 비율을 ‘현실화율’이라고 해요. 정부는 2020년부터 현실화율을 단계적으로 높이는 계획을 추진해 왔어요. 아파트 공시가격의 현실화율은 2026년 기준 약 70~75% 수준이에요. 현실화율이 올라가면 실거래가 변동이 없어도 공시가격이 오를 수 있어요.
공시가격 조회 방법
본인 아파트의 공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있어요. 매년 3월 말 가안이 공개되고 이의신청 기간이 주어져요. 이의신청을 통해 공시가격이 과도하게 산정됐다고 판단되면 이의를 제기할 수 있어요. 최종 확정 공시가격은 4월 말에 발표돼요.
재산세 인상 영향 분석
재산세 계산 구조
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(60%)을 곱한 과세표준에 세율을 적용해 계산해요. 세율은 과세표준 구간에 따라 0.1~0.4%예요.
- 6,000만 원 이하: 0.1%
- 6,000만 원 초과~1억 5,000만 원 이하: 0.15%
- 1억 5,000만 원 초과~3억 원 이하: 0.25%
- 3억 원 초과: 0.4%
재산세는 지방세로 7월(건물분)과 9월(토지분)에 나눠 납부해요. 매년 6월 1일 현재 소유자가 납부의무자예요.
공시가격 10억 아파트 재산세 변동 예시
공시가격 10억 원 아파트(전년 8억 5,000만 원에서 18% 상승)의 재산세를 계산해 봐요. 과세표준: 10억 × 60% = 6억 원. 세율 구간별 적용하면 재산세 약 162만 원 + 도시계획세(0.14%) 등 부가세 포함 시 총 약 200~220만 원 수준이 돼요. 전년 대비 약 30~40만 원가량 증가해요. 고가 아파트일수록 세 부담 증가폭이 커요.
종합부동산세(종부세) 영향
종부세 과세 기준과 세율
종합부동산세는 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 초과분에 대해 부과돼요. 다주택자는 공시가격 합산 9억 원 초과분이 과세 대상이에요(조정대상지역 2주택 이상은 더 강화된 세율 적용). 1세대 1주택자 세율은 과세표준에 따라 0.5~2.7%이며, 다주택자는 이보다 높은 세율이 적용돼요.
공시가격 15억 아파트 1주택자 종부세 시뮬레이션
공시가격 15억 원, 1세대 1주택자의 종부세를 계산해 봐요. 공제 기준 12억 원을 초과한 3억 원이 과세 대상이에요. 공정시장가액비율(60%) 적용 후 과세표준 1억 8,000만 원. 세율 0.5% 적용 시 산출 세액 약 90만 원이에요. 장기 보유 공제(10년 이상 보유 시 최대 80% 공제)를 적용하면 실제 납부액은 훨씬 줄어요. 65세 이상 고령자 공제도 적용 가능해요.
다주택자 종부세 부담 증가
조정대상지역 내 2주택 이상 보유자는 세율이 1.2~6%로 급격히 높아져요. 공시가격 상승으로 이미 과세 대상인 다주택자는 세금이 큰 폭으로 늘어날 수 있어요. 또한 종부세 공정시장가액비율도 정책 변화에 따라 조정될 수 있어 납부 전 최신 기준을 확인해야 해요.
합법적인 보유세 절세 전략
6월 1일 이전 매도 전략
재산세와 종부세는 모두 6월 1일 현재 소유자에게 부과돼요. 6월 1일 이전에 매도를 완료하면 해당 연도 보유세를 납부하지 않아도 돼요. 반대로 구입을 계획 중이라면 6월 2일 이후에 잔금을 치르는 것이 그해 보유세를 피할 수 있는 방법이에요.
장기 보유 및 고령자 공제 활용
1세대 1주택자는 장기보유 공제와 고령자 공제를 동시에 받을 수 있어요. 10년 이상 보유 시 보유 공제 40%, 65세 이상이면 고령자 공제 30%가 적용돼요. 두 공제를 합산하면 최대 80% 공제를 받아 세 부담을 크게 줄일 수 있어요.
공시가격 이의신청 적극 활용
공시가격이 실거래가나 주변 시세에 비해 지나치게 높게 산정됐다고 판단되면 이의신청을 할 수 있어요. 이의신청은 매년 4월(가안 공개 후)에 부동산공시가격알리미 사이트에서 가능해요. 감정평가사 의견서를 첨부하면 인정 가능성이 높아져요. 이의신청으로 공시가격이 하향 조정되면 재산세와 종부세 모두 줄어들어요.
보유세 부담이 커질 때 선택지
주택연금 전환 고려
은퇴 후 보유세 부담이 생활비를 압박한다면 주택연금을 검토해 볼 수 있어요. 주택연금 가입 시 종부세 부과 기준에서 일부 우대 혜택이 있어요. 집을 팔지 않고 매월 연금 지급을 받으면서 보유세도 분산할 수 있어요.
분납 및 물납 제도
종부세는 납부 세액이 250만 원을 초과하면 분납(2회)이 가능해요. 현금 여력이 부족한 경우 해당 주택으로 물납(현물 납부)도 가능해요. 다만 물납은 사실상 집을 내주는 것과 같으니 신중하게 결정해야 해요.
마무리: 공시가격 상승에 미리 대비하세요
2026년 공시가격 급등으로 서울 아파트 보유자의 재산세와 종부세 부담이 상당히 늘었어요. 특히 공시가격 12억 원을 넘는 단지와 다주택자의 세 부담 증가폭이 크니 미리 계산해 두고 납부 자금을 준비해야 해요.
합법적인 절세를 위해 공시가격 이의신청과 장기보유·고령자 공제를 꼭 확인하고, 매도·매수 타이밍도 6월 1일 기준을 고려해 조정해 보세요. 세무사 상담을 통해 본인 상황에 맞는 절세 전략을 수립하는 것도 좋은 방법이에요.